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No es tiempo de construir hoteles sino de renovarlos

3 comentarios

4 enero 2012 a las 5:00, por

hotel abandonado

Hotel abandonado ; Mike Pulsifer. Flickr

Finalizábamos un post del pasado año con una frase de Edu William: “si sólo renovamos lo físico moriremos con glamour”.

De esta manera pretendíamos dejar claro que la obsolescencia en nuestro turismo no es sólo física, lo es también de modelo de negocio, de modelo organizativo,… y llegábamos a la conclusión de la necesidad de una renovación-transformación del modelo turístico completo para una vez alcanzada la fase de estancamiento en la que nos encontramos, podamos dar paso a una de rejuvenecimiento en lugar de una de declive.

Una vez recordado este punto pasamos a hablar de la renovación física, y lo hacemos a través de un post publicado por Jane Larkin en HotelNewsNow.com titulado “No es tiempo de construir hoteles”.

En él se plantean los pros y contras de construir un nuevo hotel o reformar uno existente en el mercado americano, leámoslo:

A juzgar por el volumen de llamadas y de emails que recibo de empresarios queriendo construir nuevos hoteles, podría pensar que estamos en el 2006. Pero afortunada o desafortunadamente, estamos en el 2011. La financiación para la construcción es escasa, y el crédito para la refinanciación y las nuevas adquisiciones de establecimientos están a la orden del día en el mundo de las finanzas hoteleras.

Más del 80% de los préstamos inmobiliarios cerrados este año han sido para refinanciación o para adquirir una propiedad. La mayoría de los analistas de la industria no esperan que la financiación para el desarrollo de nuevas construcciones vuelva seriamente en los próximos dos o tres años. Lo que los propietarios, operadores y empresarios hoteleros necesitan entender es por qué la financiación para nuevas construcciones ya no está disponible, y por qué ahora es tiempo de refinanciar o comprar.

Financiación de pequeñas construcciones

Muchos empresarios hoteleros disponen de buenos terrenos y están impacientes por ponerlos en marcha. La mano de obra es ahora relativamente barata, y parecería que es el momento justo en el ciclo hotelero de tener un nuevo producto preparado para obtener ventaja de la creciente demanda una vez que la industria se haya recuperado completamente. Pero las perspectivas futuras de los empresarios están en contra de la visión actual de las entidades crediticias. Los prestatarios hablan de demanda a uno o dos años vista, mientras que los bancos prefieren ver los números de hoy. Por esta razón es difícil para ambas partes llegar a un acuerdo en un mercado a la baja.

Además, hay otras razones que previenen del libre fluir de la financiación para la construcción:

  • Demanda. Aunque que la demanda está mejorando, aún no llega a alcanzar la oferta. Los datos de la industria y las previsiones apuntan a un modesto crecimiento: la previsión de ocupación de STR para 2012 es de 59,5%; y la U.S. Travel Association pronostica un incremento de sólo un 1,8% para viajes personales nacionales. El precio del galón de gasolina alcanza ya en algunos sitios los 4$, lo que ha llevado a muchos viajeros a cancelar sus vacaciones de semana santa y a plantearse sus vacaciones de verano, las entidades crediticias no están dispuestos a ceder un ápice para proyectos de desarrollo.
  • Oferta. El mercado hotelero de Estados Unidos está aún en el proceso de absorber las más de 480.000 nuevas camas llegadas entre 2007 y 2010. Muchas de esas propiedades aún no se han estabilizado por el impacto de la crisis económica en la demanda, suprimiendo la necesidad de nueva oferta.
  • Deuda existente. Los bancos aún están tratando con muchos créditos de hoteles maduros. Y eso unido a los 18.500 millones de dólares americanos en hipotecas respaldadas con vencimientos entre ahora y final del 2012, pues no alimenta mucho el apetito para nuevos desarrollos. Las entidades crediticias están centradas en tratar de liberar sus balances mediante:
    • La obtención de prestatarios fuertes para refinanciar o pagar.
    • Modificar o vender préstamos en dificultades.

El mercado secundario ha vuelto pero éste no es ya tan robusto como en el pasado, lo que significa que muchas entidades crediticias se centrarán en el primario por un tiempo, limitando la disponibilidad de capital para nuevos proyectos en los próximos dos o tres años.

  • Coste de materiales. Aunque la mano de obra sea barata en el contexto económico actual, las entidades crediticias y los empresarios turísticos saben que el alto precio del petróleo aumenta el coste de los materiales, haciendo que las nuevas construcciones sean inversiones poco atractivas para el capital, especialmente con la gran cantidad de refinanciación disponible y oportunidades de adquisición.

Comprar o refinanciar

Debido a la falta de financiación disponible, los empresarios más avispados están buscando otras vías para hacer crecer su negocio. De acuerdo con Lodging Econometrics’ 2011 U.S. Real Estate Trends Outlook Report, el número de nuevos proyectos se encuentra en su nivel más bajo desde el 2004, y seguirá la misma tónica durante el 2012. Además, el inicio de obras programadas se ha reducido en un 15%.

En cambio, la disponibilidad de crédito para refinanciación y renovación ha hecho que los hoteleros retrasen la implementación de mejoras en sus propiedades, y retrasen también acciones de actualización de marca. Las marcas están ofreciendo incentivos a propietarios y franquiciados para actualizarse a los nuevos estándares o esquemas de diseño. En esta situación, la renovación debería ser considerada antes que cualquier nueva construcción.

Además, la mejora desarrollada por el sector ha hecho que los empresarios busquen dinero en efectivo mediante la venta de propiedades, y otros están buscando adquirir activos a precio relativamente baratos. De acuerdo con HVS’s 2010 Survey of Major and Mid-Market U.S. Hotel Transactions,el número de acuerdos prácticamente se ha doblado desde el 2009, y Lodging Econometrics establece el número de acuerdos hoteleros en el primer cuarto del año 2011 en aproximadamente las mismas cifras que las del año 2010. Con financiación disponible para adquisiciones más acuerdos continuarán cerrándose, con pronósticos de al menos 13.000 millones de dólares americanos en total de acuerdos cerrados durante este año.

Los propietarios que buscaban construir nuevos establecimientos hoteleros, consideran ahora el adquirir viejas propiedades con muy buena localización con la intención de reformarlas. La financiación para la reforma o renovación es más sencilla de conseguir que aquellos que empiecen a construir desde cero.

Actúa ahora

Para propietarios que dispongan de liquidez, ahora es el momento de actuar. Lodging Econometrics informa que los precios de los hoteles se han recuperado en los últimos seis trimestres, y los clientes, especialmente aquellos de los mercados principales, están pagando precios premium.

Antes de acometer las rondas de negociación, debemos tener en cuenta los préstamos y el entorno económico en general. Mirar en nuestro portfolio para ver si hay alguna forma de utilizar el capital a través de mejoras o renovaciones en la propiedad. Considerar la refinanciación para desbloquear dinero para obtener liquidez. Si queremos aumentar nuestras inversiones, revisemos las oportunidades de adquisición. Los buenos inversores entienden que si puedes adquirir un activo a un coste un 20 ó 30% menor que el coste de reemplazo, lo mejor es comprar y no construir.

Así que cambiemos definitivamente el chip. Ahora es el tiempo de buscar financiación para una renovación o adquisición de establecimientos. No es tiempo de construir.

A grandes rasgos, las ideas planteadas en este post para el mercado americano son extrapolables a nuestro mercado turístico español:

Por ejemplo:

  • La financiación para nuevas construcciones es escasa (por no decir nula), y las previsiones indican que ésta no volverá al menos a corto plazo.

  • El conjunto de actores turísticos necesita entender que estamos en tiempo de renovar, más que de acometer nuevas construcciones.

  • Los costes de adquisición y renovación son en general inferiores a los costes de nueva construcción. Por lo tanto, también será mas sencillo (o menos complicado) conseguir financiación para ello.

  • La demanda está en un proceso lento de mejora, pero aún le quedan al mercado hotelero por absorber muchas de las nuevas camas construidas en los últimos años. Seamos cautos y trabajemos para que esa mejora no sea simplemente un espejismo temporal.

A modo de conclusión me gustaría volver a hacer hincapié en que la renovación física es sólo una de las claves para la transformación de nuestro modelo turístico, indispensable en sí misma pero insuficiente por sí sola.

Ha llegado entonces el momento de actuar, no construyendo hoteles sino renovando lo que ya tenemos; mediante capital propio, mediante la obtención de financiación o aprovechándose de iniciativas privadas.

3 comentarios 

  1. José Luis 9 enero 2012 - 23:24

    Es lamentable ver como se están reformando complejos hoteleros con el mismo criterio con el que se construyeron, no transmiten nada, no crean ambientes nuevos y atractivos, sencillamente resuelven sus patologías y obsolescencia.
    Esto no es un problema de construcción, es un problema de turismo y la construcción sólo un pasito.
    A nosotros nos encanta decir que los clientes no pagan por tener agua corriente, por tener luz, o por no tener camas viejas y colchones en los que no se puede descansa, tampoco pagan por estar en un establecimiento sostenible, si no lo es, sencillamente no irán.
    Una persona decide pagara por las sensaciones que le ofrezcamos.

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